Định danh bất động sản: Người dân không còn sợ mua nhầm, mua ảo

Cấp và gắn mã định danh điện tử cho từng sản phẩm bất động sản.

Nghị định 357/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/3/2026 quy định cụ thể về việc xây dựng, quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, trong đó có nội dung cấp và gắn mã định danh điện tử cho từng sản phẩm bất động sản.

Khoản 5 Điều 3 của Nghị định nêu rõ: Mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản là chuỗi ký tự gồm chữ và số, có độ dài tối đa không quá 40 ký tự, được cấp riêng cho từng bất động sản trong hệ thống dữ liệu quốc gia. Mã này áp dụng đối với từng căn nhà, bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, cũng như từng phần diện tích sàn xây dựng trong công trình được quản lý trong hệ thống.
 

Theo Điều 8 của Nghị định, đối với nhà ở, mã định danh điện tử bao gồm các nhóm thông tin cơ bản như: Mã định danh thửa đất; mã số thông tin dự án, công trình xây dựng; mã định danh địa điểm (nếu có); và dãy ký tự tự nhiên để nhận diện tài sản. Mã định danh được tạo lập tự động trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, bảo đảm tính chính xác và thống nhất.

Bộ Xây dựng là cơ quan quản lý hệ thống ở cấp Trung ương, thực hiện việc cấp mật khẩu và phân quyền sử dụng tài khoản định danh điện tử trên cơ sở số định danh cá nhân, số định danh tổ chức, mã số đơn vị hành chính do cơ quan có thẩm quyền tạo lập. Đồng thời, Bộ thực hiện phân quyền truy cập, kết nối và chia sẻ dữ liệu, bảo đảm đúng mục đích, phạm vi và thẩm quyền quản lý Nhà nước cho các Bộ, ngành liên quan; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; cũng như các tổ chức, cá nhân có nhu cầu khai thác thông tin chi tiết về nhà ở và thị trường bất động sản trên phạm vi toàn quốc. Hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu được xây dựng, quản lý tập trung, thống nhất từ Trung ương đến địa phương.

Ở địa phương, Nghị định số 357 quy định: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm gắn thông tin tài khoản định danh điện tử phục vụ việc kết nối, cung cấp dữ liệu cho các cơ quan, tổ chức trên địa bàn, bao gồm các sở, ngành, phường, xã có liên quan; chủ đầu tư dự án bất động sản và tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản. Đối với chủ đầu tư dự án, việc gắn thông tin tài khoản định danh điện tử được thực hiện ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư dự án.

Sở Xây dựng là cơ quan thực hiện gắn mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản là nhà ở trong các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn, đồng thời với thời điểm ban hành văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện bán đối với nhà ở hình thành trong tương lai. Đối với phần diện tích sàn xây dựng trong công trình, mã định danh cũng được cấu thành từ các nhóm thông tin tương tự và được gắn tại thời điểm ban hành kết quả thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng.

Tại Nghệ An, ông Nguyễn Thế Phiệt - Trưởng phòng Phòng Quản lý nhà và thị trường bất động sản Sở Xây dựng cho biết: Sở Xây dựng đang chờ hướng dẫn của Bộ thực hiện Nghị định số 357 để triển khai xây dựng hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở, thị trường bất động sản trên địa bàn sau khi hoàn thiện hạ tầng số. Theo nhiệm vụ quy định, sở chủ trì việc thu thập, tổng hợp, chuẩn hóa và cập nhật dữ liệu về nhà ở, dự án và giao dịch bất động sản; đồng thời, truyền dữ liệu về hệ thống quốc gia đúng thời hạn. Cùng với đó là nhiệm vụ quản lý, vận hành hệ thống cơ sở dữ liệu của tỉnh, bảo đảm hạ tầng kỹ thuật, an toàn thông tin và bảo mật dữ liệu theo quy định. Sở cũng thực hiện công bố định kỳ thông tin thị trường bất động sản trên địa bàn, yêu cầu và đôn đốc chủ đầu tư, doanh nghiệp cung cấp dữ liệu đầy đủ, kịp thời.
Bước đi quan trọng

Việc áp dụng mã định danh điện tử cho bất động sản từ ngày 01/3/2026 được xem là bước đi quan trọng trong lộ trình chuyển đổi số quốc gia đối với lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản. Tuy nhiên, thách thức trong quá trình triển khai cũng không nhỏ. Hiện nay, khối lượng hồ sơ đất đai, nhà ở lưu trữ dưới dạng giấy tờ còn rất lớn; nhiều thông tin chưa được cập nhật hoặc chưa đồng bộ giữa các cơ quan quản lý. Nhiều người dân và tổ chức cũng chưa quan tâm và cung cấp thông tin cho cơ quan quản lý Nhà nước.

Bên cạnh đó nhiều băn khoăn của người dân về việc mua bán, chuyển nhượng, thừa kế bất động sản.. cũng chưa có hướng dẫn cụ thể có phải gắn với mã định danh hay không khi địa phương chưa cập nhật dữ liệu xong. Quá trình số hóa, làm sạch và chuẩn hóa dữ liệu đòi hỏi nguồn lực đáng kể cùng hệ thống tiêu chuẩn kỹ thuật thống nhất, vì vậy, việc triển khai sẽ được thực hiện theo lộ trình, vừa làm vừa hoàn thiện, bảo đảm tính khả thi và hiệu quả.

Lợi ích của việc định danh bất động sản là xóa bỏ tình trạng mập mờ về pháp lý. Khi có mã số, người mua, người bán có thể tra cứu công khai thông tin chính thống về quy hoạch, tiến độ xây dựng và lịch sử giao dịch; thay vì phụ thuộc vào môi giới hoặc các nguồn tin truyền miệng.

Điều này giúp loại bỏ các dự án "ma", các cơn sốt đất ảo cục bộ và bảo vệ người dân khỏi các rủi ro lừa đảo.

Trong khi đó, người bán cũng được hưởng lợi khi thủ tục hành chính được rút gọn, tiết kiệm thời gian và chi phí như cần xác định vị trí, diện tích đất.

Trước đó, Bộ Xây dựng đã tổ chức hội nghị tập huấn toàn quốc để phổ biến những điểm mới của Nghị định số 357/2025/NĐ-CP tới các địa phương và đơn vị liên quan. Đây là bước chuẩn bị cần thiết nhằm thống nhất nhận thức, cách làm và quy trình thực hiện trên phạm vi cả nước, bảo đảm khi Nghị định có hiệu lực, việc triển khai mã định danh điện tử cho bất động sản được đồng bộ, thông suốt và phát huy đúng mục tiêu đề ra. Thành công của việc cập nhật cơ sở dữ liệu là trách nhiệm, sự phối hợp chia sẻ dữ liệu của các Bộ, ngành, địa phương, ngân hàng, thuế, các chủ đầu tư, dự án và cả người dân.